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[IT业界] 10年租金180万!万科“天价房租”背后暗藏这一趋势! [复制链接]

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发表于 2018-4-20 11:58:28 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
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前几天,万科推出了这样的一些房子:

· 90平米的精装修三居室;

· 距离北京西二旗8公里,中关村13公里;

· 配备中央空调、新风和净水系统,以及各种智能家居产品;

· 周边环境很不错,还有绿化公园;

· 但是这些房子只租不售。

听起来很诱人,但是!它的价格也挺吓人——10年租金180万,平均每月1.5万。请问,你租还是不租?

大部分都会说:有病吧!这么贵,我还不如去付个首付。

在5年前的2013年,人们也是这样嘲笑万科的。

那时它在杭州推出了“随园嘉树”这么一个公寓项目,也是只租不售,100平米的房子15年的租金100万,另外再交2500元的服务费。

很多人觉得太贵,但这个豪华长租特色公寓很快就售罄了,因为它的目标人群不是普通人,而是高端养老人士,相当于一个养老机构。



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各位,你们仔细看看,万科是在把租房做的更高端化、品牌化和细分化,同时也在证券化。

在2015年,万科开始盯住长租公寓这块大蛋糕,推出了“泊寓”品牌,并且很快成为了万科的核心业务之一。

到目前,它已经在29个城市开设200多家分店,开业房间超过3万个。

万科只是长租公寓行业的一个代表。

在过去的2017年,被称为“长租公寓元年”,这一年,我国的租赁市场规模达到了11398亿元,全国租赁人口也达到1.91亿人。

而这个数据,还在攀升。我们不难理解背后原因。

过去对房地产企业来说,卖房是一门好生意,而租房总是被嫌弃,因为占用很多资金,周转太慢,租售比太低,但现在,市场的风向改变了:

· 一方面,政府明确“房住不炒”,出台各种政策去抑制房价,消费者的观望情绪越来越浓,买房热情也明显下降;

· 另一方面,从2016年底,政府也推出了不少发展住房租赁市场的政策,很多一二线城市为了抢人,出台“租购同权”等政策,想要盘活存量。

可以说,租房领域将会是未来中国社会的重点转化点,长租公寓是重中之重。

这个风口率先在一二线城市吹起,其中我觉得可以至少重点关注10个城市——包括北上广深、南京、杭州、成都、苏州、郑州、武汉等。

它们中大部分是住建部首批试点租房新政的城市,同时也是人口吸引力排名前10、不断在“大量抢人”的城市。

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其实,中国租房市场本身就很庞大,但与此同时这个市场又落后得一塌糊涂,存在着大量痛点,也有很大的改良空间。

在这种情况下,越来越多的企业开始踏入了这个市场,颠覆才刚刚开始!

比如房产系出手了。

它们占据先天优势,一方面自己拿地建房,房源在手、天下我有;另一方面银行也各种给力支持,和房企合作把资金投入到租赁市场里头,安全性更高,有非常稳定的收入。

有数据显示,在TOP30的房企中,已经有1/3进入了长租公寓市场,这个数量很惊人。另外还有消息说,像前面说的万科,还有旭辉、龙湖等房企的租赁板块都有了独立上市的计划,也就是证券化计划。

中介系也出手了。

比如链家的自如公寓,2011年就创立了,到现在拥有55万间房源,可以说是长租公寓领域的头号玩家。在今年1月,自如更是宣布获得了40亿的A轮融资。

除了房产、中间,酒店系也出手了。

它们把酒店延伸到了周租、月租和长租,并提供公寓、民宿等不同的产品选择,比如华住、铂涛、如家都已经进场。

还有众多创业公司也出手了。

比如雷军投资和站台的“YOU+”公寓;以及各种打着住房O2O旗号的品牌,如湾流国际、青年域、魔方公寓等;还有众多小创业公司,比如早期的深圳Color公寓、V客青年公寓等,不过因为实力不够、后劲不足,很多已经退出市场。



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我们可以想象,未来的租房,不再是过去的那种脏乱差或者老土的装修。它呈现出了3大新特点:

·一是服务标准化。

比如装修标准化,通常会提供几种简约但又时尚的风格,一方面控制了成本,另一方面也方便拍摄和线上看房。

另外,这些公寓普遍都会采用酒店式的管理模式,在日常维修、保洁、安全等领域也更有保证。

·二是管理互联网化。

比如跟互联网征信体系连接在一起,推出征信分免押金、房租分期付款这些服务;再比如会搭建线上APP或网站,提供像清洁、修理、外送等各种服务。

·三是社群化。

很多公寓把目标人群定位为年轻人,比如YOU+甚至有个著名的“三不租”原则:“45岁以上的不租,结婚带小孩的不租,不爱交朋友的不租。”

原因是它们不只要打造一款租赁式产品,更是打造一款社交型产品。

具体来说,这些公寓品牌会组织各种听上去很high的室内Party,以及各种户外活动。就算是万科做公寓也在压缩内部公用空间,从而扩大共享空间。

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说了那么多,我也在思考:那租赁市场的这些新变化对于我们普通企业和人群来说,有什么影响呢?

首先,传统房东也许要颤抖了。

过去处在卖方市场,很多“包租婆”租赁方式起来简单粗暴,但现在整个租赁市场在变化,就像90年初的单一药店慢慢连锁化、标准化,有了统一的供应链体系一样,今天的盈利模式除了租金之外,其实还可以有很大的想象空间。

其次,租赁市场的发展也会带动相关配套产业链。

比如公寓周边的各种社区O2O服务,当然最直接受益的就是装修公司和家具企业,比如小户型的多功能、模块化的家具会再次迎来春天。

最后,或许未来我们可以不投资房产,而去投资REITs,也就是不动产投资信托基金。

目前中国这一金融衍生品还在研究和起步阶段,但因为它和住房租赁市场息息相关,随着后者的蓬勃发展,这个产品也火了起来。
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